第一太平戴維斯（Savills）近期公布韓國房地產分析，首爾房地產市場持續保持高位，公寓價格居高不下，並呈現出顯著的結構性特徵。數據顯示，首爾公寓的平均成交價約為11億韓圜，以目前匯率計算約583萬港元。2026年的首爾房地產市場，將是一個由政策高度主導的市場，政府透過對外國買家的限制、自住規定、租金上限以及大規模供應保障性住房等手段，明確傳達了「去投資化、回歸居住本質」的政策意圖。這些措施短期內將有效抑制投機需求，並為市場降溫。核心地段（如江南區、龍山區）因其土地稀缺性和無可替代的地區優勢，資產價值將展現極強的韌性，韓國政策是限制其漲幅，而非導致下跌。相反，供應量較大的新興開發區或外圍區域，將直接面臨保障性住房和大量新盤的供應，價格上升幅度有可能減慢，甚至面臨下行壓力，投資者入市必須審慎，任何關於稅收、貸款限制，如供款與入息比率（DTI）及按揭成數（LTV）的微調，都可能成為市場轉向的風向標。
新興開發區供應增 樓價或下行
儘管面臨全國人口老齡化與低生育率挑戰，首爾作為韓國政治、經濟、文化中心的優勢在2026年只會更加顯著。數據顯示，首爾房價持續跑贏全國，且交易量從低谷強勁反彈45%，這為2025年第一季數據。首爾的房地產市場已與韓國其他地區脫鈎，其驅動力來自於全國乃至全球對首都優質資產的剛性需求。因此，首爾市場的風險並非來自全國的總體經濟指標，而是更直接地關乎其自身的就業市場穩定性和對高端人才的吸引力。
報告亦指出，老齡化與家庭規模縮小，催生了對小型、無障礙、整合醫療服務的銀髮住宅的需求。同時，年輕世代和流動人口則對靈活的租賃模式（如全租）以及符合在家工作的居住空間表現出更高偏好。這導致市場出現結構性錯配：老舊的、不符合現代生活需求的二手房庫存可能面臨貶值；而符合綠色建築標準、具備智能家居設施、規劃完善的新建社區或經過優質翻新的二手房，將享有更高的市場溢價。開發商和投資者的策略必須從「追逐土地增值」轉向「創造產品價值」。
在當前的市場環境下，新盤與二手樓的抉擇更具戰略性。新盤的吸引力在於其現代化設施、低維修成本及位於重點發展的城市更新區所帶來的預期增值潛力（如汝矣島、鷺梁津）。然而，投資者需為此支付高昂的溢價，並承擔預售階段的交付風險，且多位於配套尚未成熟的外圍。二手樓的核心優勢在於其無可複製的成熟區位和即時的現金流（租金回報），價格也相對親民。但其挑戰在於，除非投入翻新資金，否則建築老化和設施落後將日益侵蝕其資產價值。
恩平納「快速通勤區」利樓價
因此，2026年的投資邏輯是：追求長期資本增值且風險承受能力較高的投資者可瞄準核心區優質新盤或城市更新潛力區；而追求穩定租金收益或預算有限的買家，則應在成熟生活圈內尋找具有翻新潛力的二手樓，透過提升物業品質來對抗老化貶值趨勢。
江南區是首爾最具代表性的高級住宅區，也是韓國社會財富、成功和集中教育資源的象徵。該地區擁有許多著名學校（如大峙洞學區）、企業總部、高級購物中心（如 COEX）、整形外科診所和國際商務設施。另一個瑞草區毗鄰江南區，一向被認為是首爾的富裕街區之一，它不僅是人口密集的住宅區，也是政治、法律和教育資源的重要中心。近年來，首爾擴建運輸網絡，興建了多條新的地鐵路線（如輕軌、西部線等）。先前交通不便的地區，例如北部的龍山、恩平、江西等，如今已被納入「快速通勤區」，這不僅方便居民出行，也刺激了對當區房屋需求，並顯著提升了這些交通走廊沿線的樓價。
進入「低速增長及高度分化」時代
總體而言，2026年的首爾房地產市場將告別過去那種普漲暴漲的階段，進入一個「低速增長、高度分化」的理性時代。新政策限制了市場的投機泡沫，但無法改變首爾作為核心資產的內在價值。成功的投資將不再依賴於市場Beta（整體上漲），而是更考驗投資者對特定區域、產品類型及人口趨勢的Alpha（超額回報）挖掘能力。在穩定中尋找結構性機會，在分化中精準定位，將是駕馭2026年首爾房地產市場的關鍵。由於江南區集中了教育、醫療、金融和娛樂資源，其房地產價格長期以來一直居高不下，使其成為首爾最昂貴的地區之一。
