宏福苑慘劇發生後，令各區大維修項目成為注目焦點，當中擾攘多時的元朗錦綉花園再陷爭議﹐有小業主申訴屋苑更換水喉費用高達5億元，金額比宏福苑八座大維修3.3億元更高；同時大業主業權份數達52%，卻只負擔3%維修費，被市民形容「單單都係大茶飯」。 5億維修水管貴過宏福苑大維修，大業主52%業權卻只負擔3%。（fairlandholdings.com） · Josh Tam 下載Yahoo財經APP 美股外幣即時報價 多國新聞任睇 近日宏福苑事故後，社會對大維修項目更為敏感，更重燃錦綉花園居民怒火，有居民在網上抱怨工程透明度低，指出管理處並未公開工程招標文件、評分準則、技術方案等細節，更把相關資料列為「機密」，使住戶難以理解工程為何由原估算的 1億元暴涱至 5億元，直言：「顧問怎選的？承建商誰批的？點解會係五億？但全部資料都係機密。」有自稱「錦綉花園居民」的網民指「今日有業主向管理處查冊，管理處回覆，未科水（付款）冇得查」。 1970至 1980年代入伙的錦綉花園由 5,024間洋房組成，但屋苑食水流失問題由來已久，原本屋苑拒絕承認，到水務署 2008年底在屋苑外設置總水表比對居民用水，確認流失源頭來自屋苑內公用供水系統，2017年起每日失水量一直高達 2,000至 3,000立方米，相當於 1.2個奧運標準泳池，最終管理公司 2021年提出的五億元全面更換方案，一次過解決問題。 1970至 1980年代入伙的錦綉花園由 5,024間洋房組成，但屋苑食水流失問題由來已久。 (Photo by Lam Yik Fei/Getty Images) · Lam Yik Fei via Getty Images 工程費攤分方式亦備受質疑，按管理處在 2021年提供的方案，每戶需支付約 9萬至 13萬元，擔心未來或會持續追加：「十萬係一次？定係一次又一次？冇人講清楚。」也有住戶表示多年來未曾收到獨立技術評估，不知道是否必須「全屋苑換水喉」，抑或可以採取分段、更具成本效益的方式處理。 大業主的角色更成為矛盾的焦點，一方面錦綉花園的大業主持有逾52%業權，早在2000年的立法會討論文件亦有所提及，但管理處在2021年卻向居民表示，大業主只佔約3.15%的業權，因此僅需按比例支付約 3%的工程費，引來居民譁然，變相「話事權大、出錢少」令人難以接受。據了解該 3%計法為大業主經營「錦綉花園鄉村俱樂部」的份額。 錦綉花園的發展商及大業主為「俊業集團」，前稱「加拿大海外發展有限公司」，2021年接受傳媒訪問時指水管雖然屬發展商擁有，但發展商並非「用者」，所以小業主必須支付共用設置的維修更新費用，符合物管界「用者自付」原則。 宏福苑的大維修爭議仍歷歷在目，包抱圍標、居民選擇權利、易燃圍網等問題引起全港關注﹐如今錦綉花園提出五億元換水管的工程方案，難免令居民聯想欠缺透明制度下所帶來的財務負擔及信心的災難。 Source link

美國人搬屋意欲持續下降，2024年全國僅約11%民眾更換住所，為1948年有紀錄以來最低，分析指美國社會地理流動性急速下降，一方面可視作民眾生活穩定，但另一方面可理解為社會向上流動機會減少，令美國人失去搬屋動力，而香港社會以及樓市是否走同一條道路？ 社會流動低令美國人減少搬屋，香港會否走同一條路？資料圖片。（Getty Images） · Alex Potemkin via Getty Images 下載Yahoo財經APP 美股外幣即時報價 多國新聞任睇 在美國，搬屋一直被視為追求機會的象徵，包括為升學、轉工、升職，甚至為追求更宜居的城市，但歷史學者Yoni Appelbaum指出，近十年美國社區開始出現「流動能力被封鎖」的現象，當中包括樓價高企、租金上升、分區規劃限制嚴格，加上一層不能說的「社區守門文化」愈趨明顯，令基層及某些族裔人士難以遷進心儀地區，即使有心搬屋，亦無法離開。 據 Point2Homes分析人口普查資料，2024年只有約11%美國人更換住所，創下自1948年有紀錄以來的新低，比十年前的14%、以及1960年代逾20%的搬屋率，更是低了一大截。 更值得關注的，是低流動率下的經濟副作用，Point2Homes報告指出，當民眾維持在原地居住，勞工市場便會失去彈性，薪金增長放緩，創新及轉型意願下降。 除了之提提及的工作機會因素，部分搬遷者亦因為氣候問題、保險費上升或醫療成本而遷移；亦有人因遠距工作「work from home」崛起而選擇生活成本較低的城市，例如北卡羅來納、亞利桑那或德州的小城市。 2024年有19%搬屋人士跨州遷徙，71%改住其他城市，反映有能力的一群仍在尋找機會，相反缺乏資源的人則被留在原地。 本港樓價近年回落約兩成，截至第三季末，負資產住宅按揭貸款宗數升至31,449宗。資料圖片。 (Photo by Vernon Yuen/NurPhoto via Getty Images) · NurPhoto via Getty Images 雖然香港沒有正式的「搬屋率」統計，若將上述情況折射至香港，或會發現情況並不遙遠。本港樓價近年回落約兩成，截至第三季末，負資產住宅按揭貸款宗數升至31,449宗，業主換樓受困估值問題，「搬屋」變成啟動的決定。 租務市場亦出現結構性變化，近年大量內地專才湧入，部分新界及港島區租金顯著上升，租客搬屋隨時面對更高呎租，在經濟前景未明下，市民搬屋勢增加潛在支出。 近年不少具資產及專業技能的中產港人已移居海外，英國統計數據顯示，截至今年6月，已有約16萬港人持BNO簽證抵達英國定居，而離開英國的港人僅約2,000人。近日有社會有聲音提出「移英港人回流買樓」，當中中原地產主席施永青預計，2031年樓價較今年3月低位累升85%，惟目前從數據而言回流港人規模仍屬極低水平，能否推動樓市仍需觀察。 香港搬屋次數未必與社會流動性關聯性強，但置業與否肯定是對這個城市的信心的投票。香港以往被稱為「借來的時間、借來的地方」，有人以過客心態對待這個地方，在進入樓市「低流動年代」，本港樓市能否重拾動力，很視乎香港社會還有沒有向上流動性，值得這裡的人置業長期居住。 Source link