港股連日爆升，地產好友深信在財富效應下，樓市可以在三至六個月內起飛，回顧以往香港的大牛市，也曾出現過樓價上升現象，惟香港基本因素與以往前有別，「股樓皆升」能否在今次「港股大時代」重演？
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三至六個月內樓價必升？
內地降準減息組合拳放水萬億救市﹐恒指過去一個多星期急升三千點，傳統投資智慧認為，股市表現領先經濟發展三至六個月，所以引伸出港股牛市出現三至六個月內，樓價必然跟隨上升，究竟這種說法有沒有根據？我們回顧香港過去二十多年的三次大牛市，確實有個別曾出現樓價反彈的情況，但亦受其他因素影響，升市並非必然會在數個月內發生。
2000年牛市：八萬五拖後腿
首先我們研究一下1998年的港股牛市，當時正值亞洲金融危機結束之後，全球經濟復甦，帶動了香港的出口和本地消費，香港GDP在1999年由負數變成正數，到2000年回到了5%，再加上2000年前後的科網熱潮，造就了港股自1998年8月至2000年3月的大牛市，期間恒生指數上升約175%。
但別以為樓價可受惠股市而有運行，港股自1998年8月反彈以來，反映樓價的中原指數在三個月後反而下跌3%，六個月後小幅上升4.35%，但整個牛市到2000年3月結束、恒指急升近2倍之際，樓價只能持平埋單；其實原因無他的，大家當年誓估不到，第一任特首董建華以解決港人住屋難為名，1997年宣布推出「八萬五」建屋計劃，預告海量供應，旋即推冧樓市，普遍私人物業在五年多的時間內貶值七成，不少中產人士手上物業淪為負資產，中產缺水亦令香港市面一片蕭條，所以即使股市上升，樓市經過一番蹂躪後仍需時間回氣，所以並無跟從股市反彈。從上圖可以看到，樓價要在2003年4月後，即SARS爆發過後，才逐漸復蘇。
沙士後惠港政策 股樓皆升
第二個牛市在2003年後發生，當年二月一名中山大學退休教授入住旺角京華酒店，將沙士病毒傳入香港，三個月的疫情有接近三百人死亡，香港經濟陷入谷底。當時北京當局出手打救，推出自由行等惠港政策，大批花錢不手軟的內地旅客湧港，令香港百業興旺，香港人均GDP在2005年和2006年分別增長了7.1%和6.1%，同時帶動港股在2003年4月至2007年10月，再經歷了一輪大牛市，期間恒指升幅達276%。
港股牛市在2003年4月出現後，樓價果然在六個月後谷底反彈，上升3.59%，這個時段恒指由原本不到一萬點，上升至最終的三萬點，形成財富效應推動樓價上升七成半，股樓齊升的說法基本應驗。
北水流入 樓市跑贏股市
第三個牛市在2016年底出現，繼2014年的滬港通後，深港通在兩年後開通，南下港股的資金暴增，再加上2016年起中國房地產業暢旺，例如推出「棚改貨幣化安置」政策鼓勵拆遷戶用補貼買樓，令中國樓市「價量齊升」；此外外圍方面美國經濟向好，令港股自2016年3月至2018年1月的大牛市，期間恒指大漲約70%，突高到32,000點水平。
香港樓市在這波牛市後三個月後即告起動，2018年1月股市牛市結束時，樓價累升近三成；雖然在這個時間點之後，恒指調頭向下，但仍無阻樓價繼續上升，中原指數在2021年8月曾觸及190點歷史新高。及後市場消化港版國安法、疫情等因素，中產階層亦陸續賣樓移居海外，樓價拾級而下，即時疫情完結、對外開關、輸入專材、撤辣等因素盡出，亦無法挽回樓價跌勢。
股市僅樓價指標之一
綜觀以上三個股市熊市，樓價確實有機會在月股市上升後出現一波好景，不過這個等待可能為期數個月、甚至數年，所以「三至六個月後樓價一定升」之說，要小心衡量。
至於今次港股急升能否成為進入樓市的好時機？有幾個因素要考慮，首先股市只是經濟領先指標之一，並非全部，要判斷未來經濟走向仍要綜合其他因素，例如市場主流參考指標之一「領先經濟指標綜合指數」（LEI），就考慮包括員工工時、初領失業金人數、訂單宗數、新屋開工許可等因素，用以預測美國未來景氣走向。
提防股市「割韮菜」
另外內地經常有意想不到的政策出台，例如教培業「雙減政策」、「房住不炒」、打擊手遊等，都令股民殺個措手不及，加上目前已有企業大股東借機會「割韮菜」，拋售股份策略性退埸，因此股市引伸出來的財富效應能維持多久，仍是未知之數。目前香港基本面與之前幾次牛市有異，疫情及國安法後港人生活習慣改變，樓市中流砥柱中產出走，內地豪客大手在港置業亦減少，能否用舊準則確預測本港樓價升跌，大家可拭目以待。