2024新居屋現已接受申請，10月23日截止，涉及五個屋苑，提供7,132伙，以市價七折定價，入場由143萬至467萬元。今屆居屋設立了新的配額機制，包括「家有初生優先選樓計劃」，只要家中有初生嬰兒於2023年10月25日或以後出生，就與「家有長者優先選樓計劃」一樣，有更多單位配額。另外預留了一成配額予「一人申請者」。 為大家簡單分析每個屋苑；近年每期居屋焦點都落入交通最方便啟德區。今期有宋皇臺站附近的啟盈苑，分兩座、提供1,736伙；貴為居屋樓王，平均呎價高達9,230元，面積最細單位是186平方呎的「納米則」，造就項目的入場銀碼，都是全期居屋之中最低，樓價143萬元，白表首期預算15萬元，月供約6,200元，向東北、同屋苑幾個主要方位一樣，即使高層都以樓景為主。唯一缺口是向東南、相對開揚，樓價最貴467萬元，亦是全期居屋最高，呎價超過1萬元 面積最細單位是186平方呎的「納米則」，造就項目的入場銀碼，都是全期居屋之中最低。 性價比最高可謂油塘高曦苑，一座864伙，平均呎價7,610元，比啟盈苑低約20%，樓價255萬至394萬元，座落油塘的山邊，距離油塘站、商場大本型，約10分鐘步程。大單位比例屬於今期居屋之中最多，75%為375至384平方呎，餘下25%則為470至478平方呎，大部分客飯廳區，面積都有近270平方呎，呈「呂」字則，都已經有睡房位置的雛形。景觀就以面向東北最優質，可望無遮擋的油塘配水庫景觀。 位於觀塘安達臣的安柏苑，最快明年3月底就可以入伙。 位於觀塘安達臣的安柏苑，最快明年3月底就可以入伙。一座、提供420伙，由291至498平方呎，平均呎價7020元，以市值約10,030元，比較新居屋2023，減價約16%，樓價177萬至373萬元。地區偏僻，配套暫且可以依賴附近的安達邨，附近亦有少量巴士線。估計景觀最開揚為東北至東南方，即山景的方向，戶型由一房至三房都有選擇。 入市後面對最多未知之數，相信就是東涌裕興苑，位於東涌新填海區，暫時未有人居住的區域，要成為真正的「開荒牛」 入市後面對最多未知之數，相信就是東涌裕興苑，位於東涌新填海區，暫時未有人居住的區域，要成為真正的「開荒牛」，提供1,344伙，平均呎價6,240元，樓價151萬至345萬元。去年落實興建的東涌東站，雖然比東涌站更靠近這個屋苑，不過最快2029年才通車，入伙初期預計要轉乘巴士，才能到達東涌站或東涌市中心一帶。 最後分析屯門兆湖苑，今期之中平均呎價最低，僅5,980元，樓價介乎156萬至324萬元，伙數也屬今期最多，達2,768伙、有3座，座落於新屯門中心及兆山苑之間，雖然跟屯門市中心有一段距離，但屬於配套相對純熟的住宅區，也能步行前往輕鐵站。向東南遠望屯門避風塘，西面則為青山山景，可能會望到山墳。 兆湖苑向東南遠望屯門避風塘，西面則為青山山景，可能會望到山墳。 延伸閱讀: 更多樓市影片 28Hse App 延伸閱讀：居屋2024｜五個全新屋苑 解構位置單位布局 Source link

有傳媒報道，長實位於安達臣道首置項目地盤出現工程問題。長實表示有關樓宇的紮鐵及鋼筋工序仍在進行中，並未完成，駐地盤結構工程師亦未進行相關檢測。(林俊源攝) 有傳媒報道，長實位於觀塘安達臣道首置項目地盤出現工程問題。報道引消息指，第3座樓宇缺少最少4條鋼筋，地盤於上周六(28日)起停工，同時引述屋宇署提到收到市民舉報，9月底確認涉事樓宇有6條橫樑的鋼筋配置與批准圖則不一致，強調整體建築物沒有明顯危險，已責成結構工程師及註冊承建商提交報告，要署方滿意有關報告後才可復工。 長實：紮鐵及鋼筋工序並未完成 據了解，涉事地盤由長實負責發展，最初由精進建築工程承建，但精進旗下地盤接連發生數宗奪命工業意外後，被屋宇署拒絕續牌，工程於2023年11月起，由曾屬「精進系」的卓越天工接手工程。長實回應傳媒查詢時澄清，有關樓宇的紮鐵及鋼筋工序仍在進行中，並未完成，駐地盤結構工程師會亦未進行相關檢測。至於近日屋宇署指有關樓宇之工程進展與圖則不一致；而據有關傳媒報道指出，屋宇署強調整體建築物沒有明顯危險，集團正責成顧問團隊就圖則情況進行了解及作適當處理，定必一如過往確保樓宇安全。 長實營業部首席經理郭子威今日(4日)下午則指，正興建的安達臣首置盤工程問題未有進一步補充，又指出賣地章程已交代項目所有發展細節，未來銷售安排則會按投地時時間表推進，他強調現時仍順利。 屋宇署：整體建築物無明顯危險 屋宇署證實於8月下旬接獲舉報，指安達臣道一地盤正進行的上蓋工程有部分結構的鋼筋，未有依照《建築物條例》標準安裝。署方非常重視事件，自9 月初先後4次派員到地盤視察地盤工序、工程質素及地盤安全等。於9月26日的視察中，署方人員發現地盤第3座第29樓正在進行鋼筋屈紮工序，當中有6條橫樑的鋼筋配置較批准圖則的要求為少，但整體建築物沒有明顯危險。由於當日註冊結構工程師代表及註冊承建商代表均未能即時提供合理解釋，屋宇署人員於翌日(27日)召見項目註冊結構工程師，並要求對方提交詳細調查及糾正工程報告，包括所需的額外抽樣測試，以判斷第三座其他樓層以至其他座數是否存在類似情況。 整個地盤9月28日起已停工 安達臣道發展項目整個地盤已於9月28日起停工，以便進行署方要求的調查。除詳細調查及糾正工程報告外，署方亦已要求提交加強地盤監督的建議。只有在這些報告和建議遞交後並獲署方表示滿意，整個地盤才可復工。屋宇署正繼續調查有關事件，當收到註冊結構工程師就有關事件提交的報告後，會考慮合適的執管行動。署方亦正檢視由同一承建商負責的其他7個私人發展項目上蓋工程，會加強地盤巡查，檢視地盤安全及工程質素。安達臣道發展項目共有6幢多層住宅大樓，其中3幢樓高32層，其餘3幢樓高24層，該6幢大樓正進行上蓋工程，已完成的混凝土結構樓層由22層至29層不等。此外，該發展項目亦將會興建9幢單層獨立屋。 梁文廣促調查及公開交代 立法會議員梁文廣指，缺漏的鋼筋涉及高強度鋼筋，如情況嚴重，或會影響樓宇結構安全，雖然屋宇署指整體建築物現時沒有明顯危險，但承建商仍要檢查清楚其他座數是否有類似情況，及徹查缺漏鋼筋的原因，確保工程的安全及質素，並適時公開交代，釋除市民疑慮。 距離落成日期還有兩年，而地盤自上月28日起無了期停工，梁文廣擔心事故會拖慢工程進度，影響項目落成時間，促請承建商盡快提交調查報告，並在確保安全的情況下盡快復工，務求能如期推售樓盤。 原文刊登於 AM730 Source link

石門在80年代底已經開始有私樓供應，不過直至現在都仍然只有城門河畔的這三個屋苑，分別是濱景花園、翠湖花園及碧濤花園，樓齡約31年至36年。 石門濱景花園、翠湖花園及碧濤花園，部分單位甚至能遠眺吐露港海景。 它們可以說是坐落於石門最優質的地段，大部分單位都可以享有無遮擋的河景，對岸的香港體院學院、沙田馬場及彭福公園等景緻，有些單位甚至能遠眺吐露港海景，所以景觀非常開揚。不過始終它們並非被城門河包圍，所以向大涌橋路方向的單位都無可避免要望公路及工商廈，景觀會稍為遜色，但有些仍有山景加持。雖然居住環境不差，但生活配套卻欠奉，三個屋苑皆不設商場及食肆，連一間便利店也沒有。不過幸好近年石門逐步轉型為商業區，多了很多商舖進駐，足以滿足居民的日常生活所需。不過由最近的濱景花園步行過來都要至少約7分鐘步程，而且沿路無瓦遮頭。 第一個放盤來自濱景花園4座中高層A室，實用面積644平方呎，屬三房套間隔，是屋苑最大的單位。 第一個放盤來自濱景花園4座中高層A室，實用面積644平方呎，屬三房套間隔，是屋苑最大的單位。業主現時以950萬元連一個車位放盤，折合呎價約1.47萬元。客飯廳呈以左右廳布局，有逾200平方呎，擺放家具非常容易。原本的廚房改為開放式設計，令整體感覺顯得更寬敞。單位向西北，正中這帶最大的優點，就是可以看到河景。由於前無遮擋，所以採光很好。 業主現時以950萬元連一個車位放盤，折合呎價約1.47萬元。 下午時陽光會更充足，只可惜窗戶有些小以及會看到隔壁單位。剛過去的星期，美國聯儲局減息0.5厘，滙豐、中銀香港等多間本港主要銀行也跟隨下調最優惠利率0.25厘，至實際供款利率3.875厘。假設買家不議價，以叫價950萬元計算，若借盡九成按揭，每月供款會由減息前約4.24萬元至減息後約4.12萬元，少供約1263元；而月入要求則由約8.49萬元，變為約8.24萬元。 第二個放盤來自碧濤花園一期雅碧閣高層G室，實用面積646平方呎，同樣為三房套間隔。業主最新叫價648萬元，折合呎價約1萬元。 第二個放盤來自碧濤花園一期雅碧閣高層G室，實用面積646平方呎，同樣為三房套間隔。業主最新叫價648萬元，折合呎價約1萬元。客隻廳呈以鑽石廳開則，因為都有接近200平方呎，所以感覺上也不會很難擺放家具。 業主最新叫價648萬元，折合呎價約1萬元。 單位向南，轉了向後面望大涌橋路方向。打開露台門後，會有一些噪音。不過即使沒有了河景，都可以遠望山景，但要靠側才可以看到，採光一般。這裡相連了一個長度橫跨客廳的露台，但不寬闊，所以面積不大。在碧濤花園中，不是所有單位都設有露台或者相同設計。假設以叫價計算，買家借盡九成按揭，每月供款約2.81萬元，較減息前約2.89萬元，少約862元；而月入要求則由約5.79萬元，下降至約5.62萬元。 延伸閱讀： * 濱景花園 * 碧濤花園 * 更多樓市影片 * 28Hse App Source link

港股連日爆升，地產好友深信在財富效應下，樓市可以在三至六個月內起飛，回顧以往香港的大牛市，也曾出現過樓價上升現象，惟香港基本因素與以往前有別，「股樓皆升」能否在今次「港股大時代」重演？ 樓市反彈將至？回顧歷年「港股大時代」樓價走勢。 (AP Photo/Chan Long Hei) (ASSOCIATED PRESS) 下載Yahoo財經APP 美股外幣即時報價 多國新聞任睇 三至六個月內樓價必升？ 內地降準減息組合拳放水萬億救市﹐恒指過去一個多星期急升三千點，傳統投資智慧認為，股市表現領先經濟發展三至六個月，所以引伸出港股牛市出現三至六個月內，樓價必然跟隨上升，究竟這種說法有沒有根據？我們回顧香港過去二十多年的三次大牛市，確實有個別曾出現樓價反彈的情況，但亦受其他因素影響，升市並非必然會在數個月內發生。 2000年牛市：八萬五拖後腿 首先我們研究一下1998年的港股牛市，當時正值亞洲金融危機結束之後，全球經濟復甦，帶動了香港的出口和本地消費，香港GDP在1999年由負數變成正數，到2000年回到了5%，再加上2000年前後的科網熱潮，造就了港股自1998年8月至2000年3月的大牛市，期間恒生指數上升約175%。 但別以為樓價可受惠股市而有運行，港股自1998年8月反彈以來，反映樓價的中原指數在三個月後反而下跌3%，六個月後小幅上升4.35%，但整個牛市到2000年3月結束、恒指急升近2倍之際，樓價只能持平埋單；其實原因無他的，大家當年誓估不到，第一任特首董建華以解決港人住屋難為名，1997年宣布推出「八萬五」建屋計劃，預告海量供應，旋即推冧樓市，普遍私人物業在五年多的時間內貶值七成，不少中產人士手上物業淪為負資產，中產缺水亦令香港市面一片蕭條，所以即使股市上升，樓市經過一番蹂躪後仍需時間回氣，所以並無跟從股市反彈。從上圖可以看到，樓價要在2003年4月後，即SARS爆發過後，才逐漸復蘇。 沙士後惠港政策 股樓皆升 第二個牛市在2003年後發生，當年二月一名中山大學退休教授入住旺角京華酒店，將沙士病毒傳入香港，三個月的疫情有接近三百人死亡，香港經濟陷入谷底。當時北京當局出手打救，推出自由行等惠港政策，大批花錢不手軟的內地旅客湧港，令香港百業興旺，香港人均GDP在2005年和2006年分別增長了7.1%和6.1%，同時帶動港股在2003年4月至2007年10月，再經歷了一輪大牛市，期間恒指升幅達276%。 港股牛市在2003年4月出現後，樓價果然在六個月後谷底反彈，上升3.59%，這個時段恒指由原本不到一萬點，上升至最終的三萬點，形成財富效應推動樓價上升七成半，股樓齊升的說法基本應驗。 北水流入 樓市跑贏股市 第三個牛市在2016年底出現，繼2014年的滬港通後，深港通在兩年後開通，南下港股的資金暴增，再加上2016年起中國房地產業暢旺，例如推出「棚改貨幣化安置」政策鼓勵拆遷戶用補貼買樓，令中國樓市「價量齊升」；此外外圍方面美國經濟向好，令港股自2016年3月至2018年1月的大牛市，期間恒指大漲約70%，突高到32,000點水平。 香港樓市在這波牛市後三個月後即告起動，2018年1月股市牛市結束時，樓價累升近三成；雖然在這個時間點之後，恒指調頭向下，但仍無阻樓價繼續上升，中原指數在2021年8月曾觸及190點歷史新高。及後市場消化港版國安法、疫情等因素，中產階層亦陸續賣樓移居海外，樓價拾級而下，即時疫情完結、對外開關、輸入專材、撤辣等因素盡出，亦無法挽回樓價跌勢。 股市僅樓價指標之一 綜觀以上三個股市熊市，樓價確實有機會在月股市上升後出現一波好景，不過這個等待可能為期數個月、甚至數年，所以「三至六個月後樓價一定升」之說，要小心衡量。 至於今次港股急升能否成為進入樓市的好時機？有幾個因素要考慮，首先股市只是經濟領先指標之一，並非全部，要判斷未來經濟走向仍要綜合其他因素，例如市場主流參考指標之一「領先經濟指標綜合指數」（LEI），就考慮包括員工工時、初領失業金人數、訂單宗數、新屋開工許可等因素，用以預測美國未來景氣走向。 中國2021年推出「雙減政策」整頓後，教培業即時萎縮，業內龍頭新東方（9901.HK）股價高峰由151元，急插至最低15元。(Costfoto/Future Publishing via Getty Images) (CFOTO via Getty Images) 提防股市「割韮菜」 另外內地經常有意想不到的政策出台，例如教培業「雙減政策」、「房住不炒」、打擊手遊等，都令股民殺個措手不及，加上目前已有企業大股東借機會「割韮菜」，拋售股份策略性退埸，因此股市引伸出來的財富效應能維持多久，仍是未知之數。目前香港基本面與之前幾次牛市有異，疫情及國安法後港人生活習慣改變，樓市中流砥柱中產出走，內地豪客大手在港置業亦減少，能否用舊準則確預測本港樓價升跌，大家可拭目以待。 Source link

居屋2024申請期為10月3日至23日（資料圖片） 居屋2024明日（3日）起接受申請，共涉約7,200伙，今期居屋配額制度大變革，首設「初生家庭」，與「長者家庭」共佔40%配額，並與一人申請者的10%配額，首度按居屋項目分配。公屋聯會總幹事招國偉接受《am730》訪問，分析指一人申請者成為新制贏家，因油塘高曦苑最細單位逾300呎，料排序靠前的中籤者可穩揀一房單位；但長者家庭與初生家庭混合配額，揀選樓王等荀盤競爭增加。他又認為，兄妹等白表非核心家庭選樓機會更遜上期，不如分拆成兩個一人申請。 記者︰曾偉龍 居屋2024將於明日（3日）早上8時起接受申請，至23日截止，共涉啟德啟盈苑、觀塘安達臣安柏苑、油塘碧雲道高曦苑、屯門湖山路兆湖苑及東涌裕興苑共7,132伙，按市價七折發售，售價為143萬至467萬元，計及至少67伙重售單位，共推售約7,199伙，預計第四季攪珠，明年第二季揀樓。 今期居屋選樓配額制度出現不少變化，其中為鼓勵生育，新設「初生家庭」配額，讓家有去年10月25日或以後出生的嬰兒的家庭優先選樓，有關配額與原先佔30%的「長者家庭」混合，在新一期居屋申請合佔40%配額。另一變化為今期選樓配額將按項目分配，確保一人申請者亦可揀選到較受歡迎的市區盤單位。新制下初生及長者家庭配額達2,900個，一人申請者配額達700個，再按4比6的綠白表比例分配。 長者家庭揀市區荀盤競爭加劇 房委會委員兼公屋聯會總幹事招國偉向《am730》分析指，新增的「初生家庭」配額與過去「長者家庭」配額混合佔40%，按房委會數據指過去初生家庭比例約佔申請者的10%，故新安排下在抽籤機會上對長者家庭未必吃虧，「除非初生家庭多咗，多咗就證明政策鼓勵到生育」，反而混合抽籤會令長者家庭的選樓次序靠後，「以前10個（優先配額），10個都係長者（家庭），而家10個有3個係初生家庭」，長者家庭揀選「樓王」和市區荀盤大單位的競爭將較過去大。 組初生家庭獲加倍優先選樓機會 他又指，新增初生家庭群組後，有兩類家庭可以得益，其一是過去有祖父、祖母、父親、母子和幼嬰的大家庭只能以長者家庭和一般核心家庭申請，新制下祖父和祖母仍舊可合組長者家庭，而父母和幼嬰則可以初生家庭申請，變相有兩個優先選樓機會，中籤機會大增；其二是兄弟姊妹之間過去會「爭奪」與家中長者一起申請，今期若有家庭成員有初生嬰兒，則可「讓出」長者，分組初生家庭和長者家庭申請，同樣有兩個優先選樓機會。   居屋2024｜啟盈苑/安柏苑等新一期10月3日接受申請 價錢、實用面積、申請條件懶人包 首85位一人中籤者料穩選油塘一房單位 一人申請者方面，招國偉表示，受惠於分項目計算配額，有別於過去較多選擇偏遠項目細單位，一人申請者今期可穩選啟德市區盤，而油塘高曦苑最細單位逾300呎，該項目設85個一人申請配額，意味選樓次序屬頭段的一人申請者將可穩獲揀選一房單位的機會，「對單身人士嘅（申請）欲望係高咗，係好消息」。 倡非核心家庭改一人申請 有人歡喜自然有人愁，一般家庭申請者的配額由過去的60%，今次因新增初生家庭10%配額，會減至50%，競爭更為劇烈。招國偉提到，爺孫、兄弟姊妹等非核心家庭過去未曾有選樓機會，今次新增初生家庭，餘下選樓機會將更微，故不太建議以非核心家庭資格申請，若無法組成優先組別申請，不如分拆成兩份一人申請，「一人申請第一粒珠都仲有機會，非核心第一粒珠都冇機會，要等晒100個普通家庭揀晒先有得揀」。 他又指，過去優先組別的申請者可以先挑選優越地盤單位，今期若項目相關配額已滿，則要改選其他項目，做法會略為延長選樓期，亦會使不出席揀樓率上升。 籲留意在港有否物業 招國偉又指，過去有家庭利用家中長者資格申請居屋，增加中籤機會，買樓後卻未同住，而房委會上期開始，已於申請表強調長者家庭申請者必須與長者同住，否則按房屋條例，房委會可回購單位，房委會亦有措施要求業主轉售居屋時證明單位是長住，顯示房委會更注重濫用情況，提醒申請者買樓後，需與表格上的長者同住。他又指，上期居屋申請中有逾1,100申請者被發現在港有住宅物業，故今期申請者亦應注意。   居屋2024｜房委會：定於7折發售因樓價下行 料超額認購倍數與上次相若 居屋2024綠表優先選樓次序及配額 次序 組別 配額 1 受重建計劃影響的家庭申請者* 不設限額 2 綠表「長者家庭」、「初生家庭」 1,160個 3 綠表其他家庭申請者 1,440個 4 受重建計劃影響的一人申請者* 不設限額 5 綠表一人申請者 280個 居屋2024白表優先選樓次序及配額 次序 組別 配額 1 受重建計劃影響的家庭申請者* 不設限額 2 白表「長者家庭」、「初生家庭」 1,740個 3 白表其他核心家庭申請者 2,160個 4